多地搶抓落實城中村改造貨幣化安置 資金支持力度有望再加碼

證券時報記者 張達

作為一係列促進房地產市場止跌回穩“組合拳”的增量政策之一，以貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村和危舊房改造政策的落地進展備受關注。證券時報記者近日多方采訪了解到，蘇州、寧波、青島、合肥等多地正搶抓政策機遇，研究策劃申報項目，謀劃新增專項借款授信額度，製定改造方案和安置政策，部分原本打算2025年實物安置的項目也將調整為貨幣化安置。

接受證券時報記者采訪的專家認為，城中村改造兼具民生改善和經濟拉動雙重效應，改造的諸多困難中資金問題最為突出，這就需要進一步加大財政與金融政策支持力度。預計2025年財政和貨幣政策支持力度或加大，城中村改造將提速，完成100萬套貨幣化安置或將新增拉動約2億平方米商品房去化。

專項借款明確支持貨幣化安置

城中村改造是一個複雜的係統工程，資金需求量巨大，近年來，中央出台了多項支持政策，助力地方解決資金籌措難題。

2023年7月，國務院辦公廳印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造頂層設計方案落地。2023年12月，住房城鄉建設部、財政部等四部門聯合印發通知，明確了城中村改造專項借款這一支持政策，對35個超大特大城市城中村改造項目提供資金支持。

2024年1月底，全國首批城中村改造專項借款在多個城市投放落地，資金專項用於項目前期準備、征收補償、安置房及其配套設施建設等工作。截至2024年3月14日，農業發展銀行累計投放城中村改造專項借款567.46億元，簽訂借款合同累計金額4948.67億元，惠及村（居）民29.8萬戶，建設安置房54.8萬套。截至2024年5月27日，國家開發銀行發放城中村改造專項借款1002.47億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等34個城市的376個項目，支持建設安置房100萬套，惠及村（居）民53萬戶。

2024年10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發布會上提出促進房地產市場止跌回穩的兩個增量政策，其中之一是通過貨幣化安置等方式新增100萬套城中村改造和危舊房改造，支持資金來源包括專項借款、地方政府專項債、稅費優惠、商業貸款等。2024年11月14日，住房城鄉建設部、財政部聯合發文部署落實城中村改造工作，並將政策支持範圍從35個城市擴大到了全國所有地級市。

證券時報記者從知情人士處了解到，此前城中村改造專項借款主要用於支持新建實物安置，2024年6月以來，專項借款支持政策有所調整，各地可以結合當地實際，如果有貨幣化安置需求，專項借款也可以支持貨幣化安置。“采用實物安置的方式，房子建起來一般需要三年左右的工期。如果采用貨幣化安置，老百姓馬上就能去選擇合適的房子，減少在外過渡，安置周期比原來實物安置方式大大縮短。”

上述知情人士告訴證券時報記者，原來因庫存較多、想通過貨幣化安置去改造的地方，可能受限於資金的支持力度，現在中央的支持政策明確支持貨幣化安置的改造方式，專項借款提供了資金保障，並且是政策支持城市擴圍、貨幣化安置組合發力，地方更有積極性，也更有能力推動去庫存。

多地搶抓機遇研究落實政策

隨著專項借款可以用於支持貨幣化安置，證券時報記者多方采訪了解到，當前多地搶抓政策機遇研究落實，謀劃新增專項借款授信額度，製定改造方案和安置政策。

2024年11月5日，蘇州市召開城中村改造工作推進會，要求全力搶抓政策機遇，主動策劃申報項目，要充分利用政策資金，積極落實購買存量房安置和房票安置，加快推進城中村改造。證券時報記者從蘇州市城中村改造專班獲悉，原來專項借款隻支持實物安置時，征遷速度比較慢，專項借款可以支持貨幣化安置後，征遷速度明顯提升。蘇州2024年申報了33個專項借款支持項目，計劃申請中央專項借款672億元，涉及安置房超過2.7萬套，將主要采取房票的形式予以貨幣化安置。

寧波城中村改造貨幣化安置推進較早，前期房票安置推行力度較大的奉化區成效明顯。“有了中央專項借款的支持，相當於外部的‘血液’更多了，特別是在目前的經濟形勢下，切實解決了當前房地產市場重大轉變後城中村改造經費不足的問題。”寧波市城市更新和城中村改造辦副主任錢雪華對記者說，新政落地後，寧波搶抓政策機遇，製定城中村改造工作方案，2025年謀劃項目涉及2.6萬戶，計劃申報城中村改造專項借款授信額度超過200億元。他還介紹，寧波近期出台了新的房票政策，選擇房票安置的市民可獲得購房獎勵等額外補助。

青島城中村改造同樣推進較早，不過之前以新建項目安置為主。青島市住建局城中村改造有關負責人告訴記者，與新建項目安置相比，貨幣化安置能夠縮短群眾過渡周期。新政出台之前，青島市已經發文開始推動貨幣化安置政策，目前已實現約23萬平方米的貨幣化安置，快速實現居民搬進新房。新政出台後，青島市根據不同區域、不同類型、不同居民需求，製定了差異化的改造方案和安置政策。

“我們正在研究兩項工作：一是對於個別還存在尾戶征遷難度較大的項目，計劃通過調整安置方案，減少實物建設，采用購買部分商品房安置方式保障絕大部分居民早日回遷。二是積極響應新政策，對後續計劃啟動的項目引導采取貨幣化安置與合理新建相結合等方式，形成多元化改造路徑。”青島上述負責人對證券時報記者說，目前計劃2025年新啟動的項目基本采用貨幣化安置與合理新建相結合，個別項目已全部采用貨幣化安置。

合肥也在全麵落實新政，拓展補償安置方式。合肥市城鄉建設局城市更新處有關負責人告訴記者，除了紮實推動2024年已啟動項目持續實施，合肥還新謀劃9個城中村改造項目，涉及35個城中村、1.75萬戶、392萬平方米房屋，總投資約488億元。同時，根據住房城鄉建設部要求，合肥製定了2025年城中村改造計劃，全市已實施和計劃新增實施城中村改造項目28個，全年計劃完成改造居民1.5萬戶，完成投資194億元。

改造項目實操中問題待解

記者在采訪中還了解到，在政策的有力支持下，盡管各地在積極推進城中村改造貨幣化安置，但是在實操過程中，不同地區也麵臨著一些問題和挑戰，需要平衡好各方的訴求。

對於寧波城中村改造中遇到的問題，錢雪華透露，目前，城中村改造主要資金來源是專項借款，雖然新政將支持範圍擴大到所有地級市，但是縣級市項目還不能申請專項借款。如寧波市餘姚市和慈溪市，經濟實力超過寧波市的部分區，也有改造需求，建議國家能支持這類經濟發展情況良好、GDP較高、財政承受能力較強、人口規模較大的縣級市申報城中村改造計劃並申請專項借款。

“另外，城中村改造專項借款的貸款年限一般是5年，借款時間偏短。”錢雪華說，如果是房票安置，從拆遷啟動到簽約拿到錢，最快可能需要一年半時間。如果涉及安置房建設，最快也得兩年半建完，土地拆完到淨地出讓一般需要半年時間，等到土地拍賣用於資金平衡還需要一定時間，5年期限可能有點緊張。建議國家能將專項借款項目貸款年限分類適當延長，如改造後土地用於房地產開發的，貸款期限不得超過8年；改造後土地用於非房地產開發項目的，貸款期限不得超過15年。

除了希望進一步加大政策支持力度，部分城市也麵臨一些挑戰，如有些城市的在建項目年初已跟老百姓簽訂協議擬進行實物安置，進展快的項目已完成招標，貨幣化安置支持政策出台後，有的老百姓提出貨幣化安置購買需求，這就麵臨之前的合同如何履約、如何平衡好各方訴求的客觀問題。

2025年資金支持力度有望再加碼

在專項借款的支持下，各地城中村改造進展加快。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，2024年，城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。

“加力實施城中村和危舊房改造”已經成為2025年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的重要工作之一。繼中央經濟工作會議後，全國住房城鄉建設工作會議進一步明確2025年“加力”方向，即推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意願強烈、條件比較成熟的項目重點支持。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬對記者表示，城中村改造的諸多困難中資金問題最為突出，這就需要進一步加大財政與金融政策支持力度。

虞曉芬提出三點建議：一是在當前房地產市場仍處於調整背景下，各地政府財政比較困難，城中村改造的資金平衡能力減弱，建議中央財政進一步加大財政補助力度；二是建議進一步降低專項借款財務利率、延長貸款期限，減輕地方政府推進城中村改造的經濟壓力；三是各地應嚴格落實“一項目兩方案”，建議國家通過文件明確專項借款不計入到地方隱性債務考核總指標，單獨計列，以消除一些地方政府不敢借專項借款、擔心計入地方債務總額可能影響地方官員考核的顧慮，加快推進城中村改造。

“城中村改造兼具民生改善和經濟拉動雙重效應，2025年財政和貨幣政策的支持力度可能會加大。”首席經濟學家夏磊對記者說。其中，在貨幣政策方麵，夏磊表示，2025年開發性、政策性金融機構城中村改造專項借款等支持政策有望繼續加碼，疊加對商業銀行城中村改造貸款的帶動和引導作用，有助於為各階段項目建設提供穩定的資金來源。

“城中村改造是影響2025年房地產市場的核心變量，2025年城中村改造將提速，預計完成100萬套貨幣化安置將新增拉動約2億平方米商品房去化。”夏磊說。